Quelles sont les démarches obligatoires lors de la création d’une SCI ?

4 février 2026 Non Par alsasys

La création d'une Société Civile Immobilière représente une démarche structurée qui permet de gérer efficacement un patrimoine immobilier tout en facilitant sa transmission. Contrairement à l'indivision, la SCI offre un cadre juridique plus sécurisé et des règles de fonctionnement précises. Avant de vous lancer dans ce projet, il est essentiel de comprendre l'ensemble des formalités obligatoires qui jalonnent le processus de constitution.

La rédaction des statuts et le choix du capital social

La première étape fondamentale dans la création d'une Société Civile Immobilière consiste à rédiger les statuts. Ce document juridique constitue la base de votre société et détermine son fonctionnement futur. La rédaction des statuts exige une attention particulière car elle engage tous les associés et définit les règles applicables durant toute la durée de vie de la société. Il est important de noter que la signature des statuts par l'ensemble des associés est une obligation légale incontournable. Une fois rédigés, ces statuts doivent être enregistrés, notamment lorsqu'ils sont établis par un notaire ou qu'ils contiennent une opération juridique soumise à enregistrement obligatoire.

Après la validation des statuts, vient l'étape essentielle de la publication d'un avis de création de SCI. Cette formalité obligatoire doit impérativement être accomplie dans un journal d'annonces légales habilité du département où se situe le siège social de votre société. L'avis publié informe officiellement de la constitution de votre Société Civile Immobilière et contient les informations essentielles relatives à votre structure.

Les clauses indispensables à prévoir dans les statuts

Les statuts de la Société Civile Immobilière doivent comporter plusieurs mentions obligatoires pour être considérés comme valides. La forme juridique doit être explicitement mentionnée, tout comme l'objet social qui précise généralement l'acquisition et la gestion de biens immobiliers. La dénomination sociale, c'est-à-dire le nom de votre société, doit également figurer dans ce document fondateur. Le siège social, qui correspond à l'adresse administrative de la structure, doit être clairement identifié. Les statuts doivent également préciser le capital social ainsi que sa composition et la répartition des parts entre les différents associés. La durée de vie de la société, généralement fixée à quatre-vingt-dix-neuf ans, représente une autre mention obligatoire. Les apports de chaque associé doivent être détaillés avec précision, qu'il s'agisse d'apports en numéraire ou en nature. Enfin, les modalités de fonctionnement de la société, incluant les règles de prise de décision et de gestion, doivent être explicitement définies pour éviter tout conflit ultérieur.

La détermination du montant et de la répartition du capital

Le capital social d'une Société Civile Immobilière présente la particularité de ne faire l'objet d'aucun montant minimal imposé par la loi. Théoriquement, un capital symbolique d'un euro suffit pour créer votre structure, bien que dans la pratique, il soit conseillé d'opter pour un montant plus substantiel en fonction de votre projet immobilier. Ce capital peut être constitué d'apports en numéraire, c'est-à-dire des sommes d'argent versées par les associés, ou d'apports en nature correspondant à des biens immobiliers existants. Une fois le montant du capital déterminé, celui-ci doit être déposé sur un compte bancaire dédié à la société. Cette formalité permet d'obtenir une attestation de dépôt qui sera nécessaire lors de l'immatriculation. La répartition du capital entre les associés détermine le nombre de parts sociales attribuées à chacun, ce qui influence directement leur pouvoir de décision au sein de la société et leurs droits sur les bénéfices éventuels. Il convient de rappeler que les associés d'une SCI sont indéfiniment responsables des dettes de la société sur leurs biens personnels, ce qui constitue un élément important à considérer lors de la constitution du capital.

Les formalités de publicité et d'enregistrement

Une fois les statuts rédigés et le capital social déterminé, plusieurs formalités de publicité et d'enregistrement doivent être accomplies pour donner une existence légale à votre Société Civile Immobilière. Ces démarches obligatoires permettent d'informer les tiers de la création de votre structure et de lui conférer une personnalité juridique distincte de celle de ses associés. Le respect de ces formalités conditionne l'obtention de votre immatriculation au Registre du Commerce et des Sociétés.

La publication d'une annonce légale dans un journal habilité

La publication d'un avis de constitution représente une étape incontournable dans le processus de création d'entreprise. Cette annonce légale doit obligatoirement paraître dans un journal d'annonces légales situé dans le département du siège social de votre Société Civile Immobilière. Depuis 2021, le prix des annonces légales est devenu forfaitaire et varie selon le département de résidence de l'entreprise. Le territoire français est divisé en trois groupes de départements, identifiés par les lettres A, B et C, chacun appliquant des tarifs spécifiques. Pour une SCI, le coût de cette publication s'élève à environ 185 euros pour les départements du groupe A, tandis que les prix peuvent différer pour les groupes B et C. En 2025, les tarifs oscillent généralement entre 189 et 221 euros selon le département concerné, et pour 2026, le montant s'établit à 229,20 euros. L'avis de constitution doit contenir des informations précises telles que la forme juridique, le montant du capital social, l'adresse du siège social, l'objet social de la société, sa durée de vie, l'identité complète des gérants et dirigeants, ainsi que la mention du Registre du Commerce et des Sociétés d'immatriculation. Il est important de noter que la longueur du texte de l'annonce n'influence en rien son coût puisque celui-ci est forfaitaire. Cette publication doit intervenir après la signature des statuts mais avant le dépôt du dossier d'immatriculation. Une fois l'annonce publiée, le journal vous délivre une attestation de parution qui constitue une pièce indispensable pour valider votre dossier de création auprès du greffe du tribunal de commerce.

Le dépôt du dossier d'immatriculation au greffe du tribunal

L'immatriculation de votre Société Civile Immobilière s'effectue désormais exclusivement en ligne via le Guichet Unique, plateforme dématérialisée qui centralise l'ensemble des démarches de création d'entreprise. Le dossier d'immatriculation doit comporter plusieurs documents obligatoires. Les statuts signés par tous les associés constituent la pièce maîtresse de ce dossier. L'attestation de parution de l'annonce légale obtenue auprès du journal habilité doit également être jointe. Un exemplaire du formulaire M0 société civile, qui correspond à la déclaration de constitution, doit être complété avec soin. Les pièces d'identité en cours de validité de l'ensemble des gérants et associés sont également exigées. Si le gérant a été nommé par un acte séparé des statuts, ce document doit être annexé au dossier. L'attestation de dépôt du capital social sur le compte bancaire de la société figure parmi les pièces requises. Une déclaration sur l'honneur de non-condamnation du gérant complète généralement ce dossier. Les frais d'immatriculation pour l'année 2026 s'élèvent à 63,54 euros auxquels s'ajoutent 20,34 euros pour la déclaration obligatoire des bénéficiaires effectifs, soit un total de 83,88 euros environ. Certaines sources mentionnent également des frais de 58,85 euros d'émoluments du greffe, 8,03 euros de dépôt d'actes et 21,41 euros pour la déclaration des bénéficiaires effectifs. Le coût global de création d'une SCI, en incluant l'ensemble des frais de publication et d'immatriculation, dépasse généralement 300 euros. Pour les sociétés civiles immobilières ayant une activité de location, une obligation supplémentaire s'impose : elles doivent souscrire une déclaration d'existence et déposer leurs statuts auprès du Guichet Unique dans un délai maximum de trois mois suivant la constitution de la société.

L'obtention du KBIS et la mise en conformité administrative

Une fois que votre dossier d'immatriculation a été déposé et validé par le greffe du tribunal de commerce, votre Société Civile Immobilière entre dans sa phase finale de constitution. Les dernières étapes administratives permettent de concrétiser juridiquement l'existence de votre structure et de la rendre pleinement opérationnelle pour exercer son activité de gestion immobilière.

La réception de l'extrait KBIS attestant l'existence juridique

L'extrait KBIS représente en quelque sorte la carte d'identité officielle de votre Société Civile Immobilière. Ce document, délivré par le greffe du tribunal de commerce après validation de votre dossier d'immatriculation, atteste de l'existence légale de votre société et de son inscription au Registre du Commerce et des Sociétés. Le KBIS mentionne l'ensemble des informations essentielles concernant votre structure : sa dénomination sociale, son numéro SIREN, son adresse de siège social, sa forme juridique, le montant de son capital social, l'identité de son gérant ainsi que son objet social. Ce document revêt une importance capitale puisqu'il vous sera systématiquement demandé dans vos démarches administratives et commerciales. L'obtention du numéro SIRET, qui complète le numéro SIREN en identifiant précisément l'établissement, intervient également à ce stade. L'attestation de publication de l'annonce légale joue un rôle déterminant dans ce processus puisqu'elle conditionne la délivrance du KBIS et du numéro SIRET. Sans cette attestation, votre dossier d'immatriculation reste incomplet et ne peut aboutir. Il est donc crucial de conserver précieusement tous les justificatifs obtenus lors des étapes précédentes.

Les déclarations fiscales et sociales à effectuer après l'immatriculation

L'immatriculation de votre Société Civile Immobilière ne marque pas la fin de vos obligations administratives. Plusieurs déclarations fiscales et sociales doivent être effectuées pour assurer la mise en conformité complète de votre structure. Le choix du régime fiscal constitue une décision importante qui doit être formalisée auprès de l'administration fiscale. Par défaut, une SCI est soumise à l'impôt sur le revenu, ce qui signifie que les bénéfices sont imposés directement entre les mains des associés au prorata de leurs parts sociales. Toutefois, les associés peuvent opter pour l'impôt sur les sociétés si cette option s'avère plus avantageuse dans leur situation particulière. Cette option pour l'IS doit être signifiée à l'administration dans les délais requis. Pour les SCI exerçant une activité de location, une déclaration d'existence doit être souscrite auprès du service des impôts des entreprises dans les trois mois suivant la constitution de la société. Les statuts doivent également être déposés auprès des services fiscaux compétents dans le même délai. La déclaration des bénéficiaires effectifs, qui identifie les personnes physiques détenant le contrôle de la société, représente une obligation légale destinée à lutter contre le blanchiment d'argent et le financement du terrorisme. Cette déclaration doit être déposée au moment de l'immatriculation et actualisée en cas de modification. Si votre SCI emploie du personnel, ce qui reste rare mais possible notamment pour la gestion d'immeubles, des déclarations sociales spécifiques devront être accomplies auprès des organismes sociaux compétents. Enfin, l'ouverture d'un compte bancaire professionnel distinct des comptes personnels des associés s'impose pour assurer une gestion claire et transparente des flux financiers de la société. L'ensemble de ces démarches post-immatriculation garantit que votre Société Civile Immobilière respecte l'intégralité de ses obligations légales et peut exercer sereinement son activité de gestion et de location de biens immobiliers.